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Q. A는 살던 집의 임대차 기간이 만료일이 다가오자 다른 곳으로 이사를 가기 위하여 이를 집주인에게 통보하고 다른 주택을 계약하게 되었습니다. 그런데 집주인이 새로운 임차인을 구하기 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다고 하여 임대차 기간이 만료되었는데도 보증금 반환을 차일피일 미루고 있습니다. A가 보증금을 회수하려면 어떻게 해야 하나요?  ​


A. 임대차 계약의 임차인은 주민등록(전입신고)와 점유를 하고 있어야 대항력이 생기고, 이에 대한 확정일자를 부여받아야 우선변제적 효력을 확보할 수 있습니다. 임대차 기간이 만료되었는데도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력, 우선변제권을 상실하게 되므로 집을 빼줄 수도, 새로운 주소지에 전입신고도 할 수가 없어서 속을 태우는 세입자들이 많습니다.


이러한 경우에 보증금 회수를 위한 안전장치로서 ‘임차권등기명령에 의한 임차권등기’를 신청할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제 3조의 3)


임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못했을 때 임차건물을 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청해 임차권등기가 완료되면 이사를 나가는 것은 물론, 새로운 주소지에 전입신고를 하여도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 제도입니다.


임차권등기는 보증금의 전부나 일부를 받지 못한 경우에도 신청이 가능하며 신청시에는 임대차계약일자, 임차보증금액, 전입일자, 점유개시일자 및 주민등록등본 등을 첨부해야 합니다. 또한 임대인의 동의가 없더라도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.





임차권등기가 경료되면 이전에 취득한 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지되기 때문에 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮길 수도 있습니다. 다만, 위와 같은 효과는 임차권등기가 끝난 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안 되고, 임차권등기가 경료된 사실을 확인하고 난 다음에 이사나 전출을 해야 보호를 받을 수 있습니다.


사례의 경우 A가 보증금 회수를 위해서 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료한다면 새로운 주소지에 전입신고를 한다 하더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있을 것입니다.


[출처] : 대한민국 대법원 공식 블로그 “명판사의 생활법률”

https://blog.naver.com/law_zzang/221056429966




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